“Als je in Amsterdam een huis koopt, bezit je een stukje papier”

Je koopt een huis, maar de grond waarop het staat is niet van jou. In Amsterdam is het de normaalste zaak van de wereld. Meer dan 190.000 Amsterdamse woningen vallen onder het zogeheten erfpachtstelsel. De gemeente gooit de erfpachtregeling op de schop, en dat leidt tot veel commotie.

Een huiseigenaar pacht grond van de gemeente en verkrijgt daarmee toestemming om op die grond een huis te bezitten. Erfpacht is geen huur, maar een zakelijk recht waarbij alle rechten en verplichtingen van het erfpachtrecht worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar bij verkoop van een woning.

Erfpacht geldt doorgaans voor een bepaalde tijd. Zo ook in Amsterdam. Volgens de huidige regeling pacht de huiseigenaar gedurende vijftig jaar de grond onder zijn huis. Ook kan de pachter kiezen voor de erfpachtcanon: het betalen van een jaarlijkse vergoeding voor het gebruiken van de grond. Het te betalen bedrag wordt per vijftig jaar bepaald en staat gelijk aan ongeveer vijf procent van de grondwaarde.

De koper van een huis heeft dus twee mogelijkheden: voor vijftig jaar de grond onder zijn huis afkopen of jaarlijks erfpachtcanon betalen. Na die vijftig jaar loopt de koper van een huis het risico te worden geconfronteerd met een exorbitant bedrag, omdat inflatie in zo’n lange periode enorm kan toenemen. Kan deze huizenkoper dit bedrag niet aftikken, dan mag hij niet langer het huis op de grond bezitten, ook al heeft hij in dat huis geïnvesteerd.

© Gemeente Amsterdam

Om grip te krijgen op de stadsontwikkeling werd eind negentiende eeuw erfpacht ingesteld voor alle huizen die vanaf toen nieuw werden gebouwd. Volgens Koen de Lange (49), voorzitter van Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA), heeft dat systeem z’n tijd overleefd en is er tegenwoordig afdoende wetgeving om stadsontwikkeling het hoofd te bieden. “Als je in Amsterdam een huis koopt, dan bezit je een stukje papier. Niets meer dan dat je dat huis mag gebruiken.”

Sinds 1 juli kunnen huisbezitters erfpacht voor eeuwig afkopen. Volgens de gemeente krijgt de huisbezitter daarmee meer zekerheid over zijn erfpachtkosten. De prijs die iemand in 2017 voor eeuwige erfpacht betaalt, wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van het huis van 2014. Deze nieuwe vorm van erfpacht is niet zozeer onderwerp van discussie; dat is de overstapregeling die de gemeente voorstelt.

“De voorwaarden die de gemeente stelt staan gelijk aan diefstal,” zegt De Lange. “Er ontstaan prijsstijgingen die voor niemand betaalbaar zijn en waardoor de stad onbereikbaar wordt, met name voor jonge starters. Als je een huis hebt van 300 duizend euro, eist de gemeente met de huidige overstapregeling dat je de helft daarvan opnieuw moet betalen. Maar dat huis is niet opeens 450 duizend euro waard. Hypotheken zullen onder water komen te staan, en dat gaat veel Amsterdamse huizenbezitters in de problemen brengen.”

“De voorwaarden die de gemeente stelt staan gelijk aan diefstal”
SEBA-voorzitter Koen de Lange

Bovendien zou de overstapregeling huiseigenaren geen rechtszekerheid geven, omdat het contract zoals opgesteld niet de zakelijke regeling van erfpacht heeft. Bij appartementencomplexen met één erfpachtrecht en meerdere woningen kan dit leiden tot juridische problemen.

SEBA is niet tegen erfpacht en ook niet tegen het nieuwe systeem, maar heeft tot doel goede erfpachtvoorwaarden te krijgen voor iedereen. De Lange zegt al tweeënhalf jaar met de gemeente in gesprek te willen, maar verzoeken zouden stelselmatig worden geweigerd.

“We zijn ontzettend boos en begrijpen echt niet hoe een coalitie van VVD, D66 en SP tot deze overgangsregeling heeft kunnen komen. Ik kan me niet voorstellen dat een huiseigenaar die de afgelopen verkiezingen VVD of D66 heeft gestemd nog een keer zo zal stemmen. Het enige motief dat de gemeente volgens ons kan hebben, is dat ze iedereen langs de kassa wil halen en nog een keer goed geld wil verdienen”, aldus De Lange.

De overstapregeling ligt nog tot 19 februari ter inspraak. SEBA heeft aangekondigd uitgebreid in protest te gaan.

NAPnieuws zal de komende weken de ontwikkelingen rondom eeuwige erfpacht aandachtig blijven volgen.

Vergroot

Waar-is-erfpacht

© Gemeente Amsterdam