In een tijd waarin de Amsterdamse woningmarkt muurvast zit, zijn pionierende particulieren zeer welkom. Door de economische crisis zitten projectontwikkelaars op hun handen en is de nieuwbouw van woningen fors gedaald. Terwijl in 2006 nog ongeveer 6500 woningen in aanbouw werden genomen, waren dat er vijf jaar later in 2011 nog maar ruim 2000, zo blijkt uit cijfers van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente van Amsterdam (OGA).
De haperende machinerie levert problemen op voor de stad. Er komen te weinig woningen bij om aan de vraag naar woonruimte te voldoen. Geconfronteerd met de realiteit stelde de gemeente Amsterdam de ambities op het gebied van nieuwbouw in 2010 stevig naar beneden bij. In plaats van 66.000 nieuwbouwwoningen streeft het college naar 36.000 nieuwe woningen voor 2019. Dat zou nog steeds neerkomen bijna 4000 nieuwe woningen per jaar.
Of dat gehaald wordt is de vraag. Terwijl in 2010 nog keurig zo’n 4000 woningen werden opgeleverd, waren dat er in 2011 nog geen 3000, zo blijkt uit cijfers van de gemeentelijke Dienst voor Onderzoek en Statistiek (O+S). Gelet op het afnemende aantal woningen dat jaarlijks in aanbouw wordt genomen zijn de vooruitzichten niet rooskleurig.
Ander gevolg is dat er minder erfpachtinkomsten binnenstromen in de gemeentelijke spaarpot, het zogeheten Vereveningsfonds. Daaruit put de gemeente om grond aan te kopen en bouwrijp te maken. Het gemeentelijk grondbedrijf fungeerde voorheen als melkkoe, maar die tijd is voorbij. In 2010 kondigde de gemeente een ‘bouwstop’ af om een dreigend tekort van €700 miljoen in het fonds te voorkomen. Begin dit jaar zette de gemeente nog eens €150 miljoen opzij om tegenvallers op te kunnen vangen.
Ondertussen zit de gemeentelijke voorraadkast propvol grond. “Als iemand met €900 miljoen langskomt, mag hij in één keer alles hebben”, grapt de wethouder. Maar daarop rekent niemand. De traditionele bouwpartners – woningcorporaties en ontwikkelaars – missen de investeringskracht om nog te bouwen op de schaal van voor de crisis. Andere partijen zullen dat gat moeten dichten. “Er zit bij de particulieren in Nederland nog best vermogen”, zegt Van Poelgeest. “Hen zal je dus zo gek moeten krijgen dat ze willen investeren in de stad.” Behalve dat zelfbouw volgens Van Poelgeest leidt tot een “mooiere, diverse stad”, is de zelfbouwer dus hard nodig om de woningmarkt – gedeeltelijk – uit het slop te trekken.
In april 2011 besloot het college dat zelfbouw een ‘volwassen marktsegment’ op de Amsterdamse woningmarkt moet worden. Vanaf 2016 moet een kwart van de nieuwbouwwoningen geproduceerd worden door particulieren. Met de huidige nieuwbouwambitie komt dat neer op bijna 1000 woningen per jaar. Het nieuw opgetuigde Team Zelfbouw kreeg de taak dit ambitieuze voornemen waar te maken, door promotie en informatievoorziening. De campagne ‘Wil je met me bouwen?’ met de rode schep als handelsmerk moest zelfbouw bekend maken bij het grote publiek.
Een kwart van de nieuwbouwwoningen door middel van zelfbouw is “heel veel”, realiseert wethouder Van Poelgeest zich. “Het is ambitieus. Maar je moet ook ambitieus zijn.” Zonder zelfbouw komen er namelijk te weinig nieuwe woningen. “Als het niet lukt, hebben we gewoon minder productie. Het is niet alsof ontwikkelaars die grond anders zouden bebouwen.”
Er is de wethouder dus veel aan gelegen zelfbouw van de grond te krijgen. Een poster met de welbekende rode schep siert de deur van zijn werkkamer. Aan de muur hangt een grote kaart van Amsterdam, met daarop al die grond die nog wacht op een bestemming. Van Poelgeest is ervan overtuigd dat er een grote “latente vraag” is naar zelfbouwmogelijkheden. Aan latente vraag heb je alleen niet zo veel als die zich niet manifesteert. En wanneer dat gebeurt durft de wethouder niet te voorspellen.
Zelfbouw
In Amsterdam
Kosten
Een zelfbouwer die het in deze tijd wel aandurft is Ayhan Aygün (30). Hij heeft een optie op twee kavels op Getijenveld in Nieuw-West, vlakbij het Osdorpplein. De Turkse Aygün woont nu nog bij zijn ouders in Nieuw-West, maar als het aan hem ligt niet meer voor lang. Hij noemt het bouwen van zijn eigen huis een “kinderdroom” die uitkomt. Geroutineerd tekent Aygün, architect van beroep, wat ruwe schetsjes om zijn plannen te illustreren. Op papier verrijzen twee huizen naast elkaar van elk ruim 200 vierkante meter, opgedeeld in vier woningen. Zijn familie blijft dichtbij: zelf betrekt Aygün één woning, de andere drie zijn voor ouders en zijn twee broers. Qua ontwerp heeft hij geen wilde plannen. “Belangrijkst vind ik dat het ontwerp goed in de omgeving past.”
Waarom Getijenveld? “Ik was ook geïnteresseerd in kavels op andere locaties”, vertelt Aygün. “Maar die zijn veel te duur.” De zestien kavels op Getijenveld, bij wijze van uitzondering allemaal in optie, zijn de goedkoopste met een erfpacht van €97.650 voor een periode van vijftig jaar. De duurste kavels zijn die op de Zuidas, met een erfpacht tot €538.450. Voor een architect als Aygün is de bouw van zijn eigen huis relatief goedkoop omdat hij het ontwerp zelf kan doen. Zijn toekomstige buurman Fatih Kaynak, ook optienemer van twee kavels, heeft een afbouwbedrijf. De twee hebben al afgesproken elkaar te zullen helpen. Per kavel rekent Aygün op maximaal €200.000 aan kosten, omgerekend zo’n €1000 per vierkante meter. “Maar dat is een ruime inschatting. Ik hoop dat het goedkoper kan.”