Nieuw erfpachtstelsel Amsterdam is melkkoe voor de gemeente

Erfpacht kaart in Amsterdam (Bron: Flickr)
Erfpacht kaart in Amsterdam (Bron: Flickr)

Amsterdam gaat het erfpachtstelsel – het huren van de gemeentegrond onder huizen – herzien. Volgens de gemeente wordt het transparanter, maar voor de 250 duizend Amsterdammers die hun grond nu pachten is het abracadabra. Deze week beslist de gemeenteraad over de invulling van het nieuwe stelsel en overstapregeling. De Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) komt met een tegenrapport. Een gesprek met voorzitter Koen de Lange.

OOST – Maandag 1 februari. Deskundigen praten in Pakhuis de Zwijger over de nieuwe erfpachtregeling. Moderator Menno van der Veen vraagt aan het publiek wie een huis op gemeentegrond heeft. Ruim honderdvijftig erfpachters steken hun hand op. Daarna: “Wie weet hoe zijn canon – de jaarlijkse huur voor erfpacht – berekend wordt? Wie kan dat ’s nachts opsommen?”

Eén hand gaat aarzelend omhoog.

De gemeente wil van het voortdurende erfpachtstelsel een eeuwigdurend stelsel maken. Het verschil lijkt daarbij eenvoudig. Bij beide stelsels sluit je voor onbepaalde tijd een contract af, maar bij het voortdurend erfpacht wordt om de vijftig jaar de canon opnieuw berekend, op basis van de grondprijs. Maar doordat grondprijzen in Amsterdam stijgen, pakt een herziening duur uit. Daarom wil de gemeente een stelsel invoeren, waarbij maar één keer de canon wordt berekend – die voor eeuwig geldt.

Maar in Pakhuis de Zwijger heerst rumoer. Drie deskundigen maken korte metten het rapport ‘Schoon schip’, dat in opdracht van de gemeente is gemaakt. Die avond leggen zij hun tegenbevindingen uit – in opdracht van Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) – in een tegenrapport getiteld ‘Bezint eer gij begint’.

Een dag na de bijeenkomst kijkt SEBA-voorzitter Koen de Lange tevreden terug. “Het was druk. Ik denk dat we ingewikkelde materie aan een breed publiek duidelijk hebben gemaakt.”

Wat is precies het bezwaar tegen de nieuwe regeling?
“Het gaat vooral om de berekening voor de overstapregeling voor huidige erfpachters. Op zich een goed idee, maar dan moet het wel goed uitgevoerd worden. Het struikelblok is dat bij de overstap de canon wordt berekend aan de hand van de grondwaarde, en niet aan de waarde van het huis en de omgevingsfactoren (goede of slechte buurt, red.), daardoor valt de prijs vele male hoger uit.”

Een rekenvoorbeeld: Een appartement in de Jan Evertsenstraat is afgekocht tot 2056. Tot 2017 was de afkoopsom nog 20 duizend euro over vijftig jaar. Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de canon eenmalig 44.119 euro, gebaseerd op de grondprijs. Bij het advies van SEBA, gebaseerd op de marktwaarde van het huis, komt de canon uit op 13.913 euro.

Amsterdam, Utrecht, Diemen. Maar een handjevol gemeenten heeft nog een erfpachtstelsel.
“Klopt. Het is een volledig verouderd systeem. Het is uit de tijd. Het is in 1896 bedacht om mensen de mogelijkheid te geven een huis te kopen en stadsuitbreiding te reguleren. Maar daar zijn nu genoeg andere middelen voor, zoals de onroerendezaakbelasting.”

Waarom schaft de gemeente het dan niet af?
“Dat is politiek onhaalbaar. De raad houdt dat tegen. Dus, helaas. En ja, het enige overgebleven argument is dat de gemeente daar nog een keer fors aan wil verdienen.”

Jullie rapport is financieel ongunstig voor de gemeente. Gaan ze bij invoering daarvan de misgelopen inkomsten niet verhalen op bijvoorbeeld hurend Amsterdam?
“Huurprijzen worden sinds kort ook gebaseerd op de WOZ-waarde (waarde van een huis red.) en in het nieuwe erfpachtstelsel wordt dat ook gedaan. Dus als de erfpacht stijgt, stijgt de WOZ en de huurprijzen dus ook.”

En dat de gemeente inkomsten misloopt?
“Dat klopt niet. Onze commissie adviseert de gemeente om bij de overstapregeling maximaal zeventien keer het jaarcanon te vragen. Niet meer. De gemeente krijgt geld binnen, het kost hun niets. En ook al doen ze de herziening niet, ze krijgen nog steeds geld binnen.”

Waarom dan een herziening?
“Dat begrijpen wij ook niet. De gemeente zegt: we gaan het allemaal mooier maken, maar ze komen met een plan dat niet goed, duidelijk en transparant is. Politiek is het zo bedacht dat iedereen nog een keer langs de kassa kan, zodat huiseigenaren zich weer vrij kunnen kopen.”

Heeft u hoop dat het goed komt?
“Absoluut. Het college moet een knoop doorhakken, maar deze week is er nog een ‘expertmeeting’, raadsleden mogen onze commissie dan allerlei vragen stellen, dus ze gaan ons rapport zeker serieus nemen.”

Kijk de gebiedsbijeenkomst in Pakhuis de Zwijger hier terug.