Wooncoöperaties hebben dringend meer gemeentegeld nodig om het hoofd boven water te houden. Bovendien is het belangrijk dat ze extra tijd krijgen om hun lening bij de gemeente af te lossen. Dit vertelt programmaleider wooncoöperaties bij adviesorgaan !Woon Clemens Mol (51). Bij een wooncoöperatie nemen Amsterdammers zelf het initiatief betaalbare huurwoningen te bouwen. Hoewel de gemeente aangeeft coöperaties te willen helpen, weigert zij tot op heden haar beleid rond wooncoöperaties te veranderen.
Wooncoöperaties lijken voor de gemeente een droom die uitkomt: Amsterdammers die op eigen initiatief betaalbare huurwoningen laten bouwen. Het Platform Wooncoöperaties Amsterdam (PWA) vertegenwoordigt vrijwel alle Amsterdamse wooncoöperaties. In een brief aan de gemeente vertelt het PWA dat door de huidige inflatie van 7,6 procent de bouwkosten zijn gestegen. Daarnaast verstrekken banken door deze inflatie aanzienlijk lagere leningen. Meer gemeentegeld is dus nodig, maar de maximale hoogte van de gemeentelening voor wooncoöperaties is al vóór de inflatie vastgelegd. Daardoor worden volgens de PWA nu veel coöperaties in het nauw gedreven.
Programmaleider wooncoöperaties bij door de gemeente aangesteld adviesorgaan !Woon Clemens Mol (51) geeft aan dat met het stimuleren van wooncoöperaties de gemeente voorloopt op de rest van Nederland. Zonder deze steun zouden coöperatieve woonprojecten namelijk niet van de grond komen. Om te beginnen stelt de gemeente een kavel beschikbaar. De wooncoöperatie met het beste ontwerp krijgt niet alleen toestemming om deze grond voor een relatief laag bedrag te huren, maar ook toegang tot een gemeentelening die een deel van de kosten moet dekken. ‘De ene coöperatie redt het net wel, de ander moet wel echt haar kosten en baten gaan narekenen. Het wordt allemaal heel spannend,’ vertelt Mol.
Financiële obstakels
Voor een bank zijn coöperatieve woonprojecten niet bepaald aantrekkelijk. Wooncoöperaties kunnen namelijk extra financieringsbronnen, die bijvoorbeeld investeerders tot hun beschikking hebben, niet gebruiken. ‘Wooncoöperaties zouden voor de bank aantrekkelijker zijn als ze bij tegenvallers bijvoorbeeld de huur kunnen verhogen. Maar bij deze woningen is het juist de bedoeling dat ze een langdurige of zelfs eeuwigdurende betaalbare huur hebben. Zo is het ook met de gemeente afgesproken. Wij hebben in Amsterdam behoefte aan betaalbare woningen, dus maak het voor ons mogelijk,’ zegt Mol.
Wat volgens Mol zeker ook niet helpt is dat de lening die de gemeente verstrekt moet worden afbetaald binnen vijftien jaar. ‘Bij banken is deze periode dertig jaar. Dat de lening van de gemeente eerder moet worden afbetaald, leidt tot hogere maandlasten. In het verleden konden wooncoöperaties nog een zekere marge creëren, maar dit is door de prijsstijgingen niet meer mogelijk. Als je het maar net redt, maakt dit vaak dat banken een lening niet aandurven.’ Daarom is het volgens Mol ook zaak om de aflossingsduur van de gemeentelening te verlengen naar dertig jaar.
Evaluatie
De woordvoerder van wethouder Reinier van Dantzig (Woningbouw) vertelt dat voor nu niet veel zal veranderen. Volgens hem zijn de hoogte en de aflostermijn van de gemeentelening voor wooncoöperaties wettelijk vastgesteld, wat betekent dat deze niet zomaar kunnen worden aangepast. Op de vraag waarom niet al van tevoren rekening is gehouden met mogelijke prijsstijgingen, antwoordt de woordvoerder dat de gemeente niet degene is die rekening hoeft te houden met eventuele risico’s. Volgens hem reikt de gemeente een hand toe en is het aan de coöperaties zelf of ze hier iets mee doen, met alle risico’s van dien.
De woordvoerder wil niet vertellen of wooncoöperaties in de toekomst extra financiële hulp kunnen verwachten. Het gaat volgens hem allemaal afhangen van een evaluatie van het huidige beleid rond wooncoöperaties. Deze wordt naar alle waarschijnlijkheid aan het begin van de zomer afgerond. ‘Wij zijn constant in overleg met wooncoöperaties om samen oplossingen te vinden voor problemen die zich voordoen. Dat lukt niet altijd.’ Voor de wooncoöperaties die het tot de zomer niet uithouden, kan de woordvoerder alleen maar spijt betuigen. ‘Het is jammer voor coöperaties die nu begonnen zijn, dat is zeker zo.’
Ons Nieuwe Hof
Voor wooncoöperatie Ons Nieuwe Hof is het in ieder geval te laat. Op 28 januari jongstleden werd hun project ontbonden. Secretaris van de coöperatie Theo Capel vertelt dat ook in het geval van deze coöperatie de lening van de gemeente niet genoeg was om alle kosten te dekken. ‘De manier waarop de gemeente het nu heeft ingericht vraagt erom dat het misgaat. De regelgeving is gewoonweg te star.’
Toch legden de initiatiefnemers van Ons Nieuwe Hof zich er niet bij neer. Zij wisten een pensioenbelegger zo ver te krijgen de rol van de bank over te nemen en een groot deel van hun project te financieren. Hier wilde de gemeente echter niet in meegaan. Daardoor kon Ons Nieuwe Hof haar plan niet uitvoeren en verloor de coöperatie haar aanspraak op de bouwgrond. ‘Zolang de gemeente haar poot stijf houdt, gaat er niets veranderen. De hogere rentestand van nu maakt alles stuk.’